物业管理行业经历了高速发展阶段，在价值回归的2022年，也遇到了不少行业发展的问题。

问题1：边拓边丢、边拓边亏

物企在大规模扩张之下，后期运营中开始暴露问题，续约率下降、亏损项目增加是两大典型问题。

以某头部物企为例，2019年以来，企业亏损项目大幅提升，2022年3月企业亏损项目占比高达37.21%。边拓边亏成为企业当下突出的一个现象，如何运营好拓展到的项目也成为企业亟需解决的新问题。

问题2：母公司从“依赖”到“被拖累”

过去，物管企业往往依赖母公司发展，但随着地产主业发生巨变，物企反向向房企利益输送。

2022年，有6家物企股权被抵押或出售，资金总额超100亿元，多家企业收购地产公司资产，此外，3家物企累计向关联地产公司借款超45亿元，这就导致上市物企应收账款和坏账压力进一步加大。

根据克而瑞物管监测，2022年中期，57家上市物企营收账款12.44亿元，较上年增长40.72%，增速远大于营收增速（约17%）。48家上市物企平均坏账准备金额达5384万元/家，其中民企坏账准备金额更是超过5800万元/家，显著高于央国企，且有6家物企坏账率超过3%。

问题3：满意度从“正向反馈”到“喜忧参半”

物业服务的价值在疫情期间得到充分释放，业主满意度方面于2019年至2021年得到了正向反馈、持续提升。但疫情的持续和反复也时刻考验着物业服务人员，在这一过程中，部分服务短板也暴露出来，根据调查，2022年超四成仍支持更换物业，物业整体满意度下降0.9分。随着业主服务意识的提升，将加速行业的优胜劣汰，物企之间的分化也将进一步加大。

问题4：非业主增值收入一落千丈。

2022年上半年41家上市物企非业主增值服务收入均值下降至2.84亿元，整体增速下降至-6.9%。非业主增值服务收入在营业收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。

问题5：社区增值业务依旧骨感

2022年中期41家上市物企社区增值增速从2021年70.4%下降至12.2%，社区增值占比从2021年16.2%下降至14.2%；其中，租售及车位管理收入占比下跌明显，租售业务增速从188.4%下降至20.9%。

社区增值服务的毛利率略有下滑，2022年中期相较上年同期减少1.4个百分点至43.5%。

问题6：非居业务难度巨大

多家物企布局拓宽服务领域，发力非住宅业态。相比于住宅业务9%的毛利率，非居业务具有较高的毛利率，达到11%-20%；非居物业费均值3.1-6.85元/平米/月，相对高于住宅物业费均值2.25元/平米/月。但非居业务往往需要企业具有较高的专业门槛，并需要较强关系壁垒，同时需要拥有服务经验、资质和运营标杆项目经验要求等。

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