一、法律规定

一般情况下，以物业服务不到位为由拒交物业费是不可以的。

这是由于物业服务合同具有长期性、综合性的特点。长期性指的是物业服务期限往往长达数年，不能仅以某一时间段的服务不到位就认为整个物业服务不到位；综合性指的是物业服务不仅是对业主建筑物及其附属设施的维修和养护，还包括了对小区环境、卫生、秩序等的管理维护，是对小区多方面的服务，也不能仅以某一项服务不到位就认为整个物业服务不到位。

因此，业主以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费往往是无法得到法院支持的。

但是，业主不及时交纳物业费，物业服务企业虽有权要求业主交纳，但不能采取断水、断电、断气等方式催交

二、例外

但是，如果确有证据证明物业服务不到位，没有达到合同约定的服务标准，业主可以主张减少支付物业费，减少的标准视瑕疵情况、持续时间、过错情况而定。

如果物业服务与合同约定相符，只是未达到业主期望，则业主无权主张减少支付物业费。

除此之外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，有以下情况之一的，业主可以拒绝交纳物业费：

1、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；

2、物业服务合同中约定先服务后收费的，而物业服务企业未提供相应服务；

3、物业服务企业在物业服务合同约定之外，未经业主委员会或业主认可，自行提供服务；

4、因开发商的原因未交房或延迟交房。

另外，物业服务合同终止，物业服务企业已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，业主可以要求退还。

三、解决方法

综上，面对服务质量不达标的物业服务企业，业主如何维护自身合法权益，笔者有以下几条建议。

1、业主或业主委员会直接向物业服务企业反馈问题，提出建议，要求整改；

2、向街道或房管部门投诉举报，由主管部门出面进行沟通和协调；

3、提起诉讼或仲裁，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

4、依照法定程序解聘物业服务企业，重新选聘新的物业服务企业。

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